thị trường đất nền nhà bè

Thị trường đất nền tại các tỉnh lân cận thành phố Hồ Chí Minh Hiện tại đất nền tại các tỉnh, các huyện lân cận thành phố Hồ Chí Minh như: Nhà Bè, Bình Chánh, Long An, đang được mở bán trên phạm vi rộng. Các nhà đầu tư nô nức kéo về các tỉnh để đầu tư DBS Real - Việc mua bán, cho thuê nhà đất, căn hộ, đất nền sẽ trở nên dễ dàng và nhanh chóng với sự hỗ trợ từ các Realtor của DBSREAL Nhà đầu tư bắt đầu rụt rè với thị trường đất nền. Hai năm dịch bệnh, giá đất ở nhiều tỉnh bị đẩy lên quá cao trong "cơn sốt" đất, khiến mặt bằng giá không tương xứng với tiềm năng nên hiện tại, nhiều nhà đầu tư bắt đầu rụt rè hơn với thị trường Vay Tiền Trả Góp Theo Tháng Chỉ Cần Cmnd Hỗ Trợ Nợ Xấu. TN&MT - Báo cáo thị trường bất động sản BĐS quý 1/2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch trên thị trường có sự sụt giảm ở phân khúc căn hộ so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phân khúc đất nền lại hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư. Căn hộ giá rẻ biến mất Điểm đáng chú ý nhất trong báo cáo của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đó là phân khúc đất nền đang tăng cao so với thu nhập của người dân. Trong khi, tại các đô thị lớn như Hà Nội, hầu như không còn căn hộ chung cư dưới 25 triệu đồng/m2, căn hộ mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm. Tại Hà Nội, có thể kể đến dự án Anland Premium Dương Nội, Hà Nội giá 30 triệu đồng/m2, One 18 Ngọc Lâm giá 26 triệu đồng/m2, Eurowindow River Park giá khoảng 25 triệu đồng/m2. Tại thị trường tương đối hiếm dự án có giá dưới 30 triệu đồng/m2. Tại Đà Nẵng có sự xuất hiện của dự án The Ori Garden Quận Liên Chiểu giá khoảng 21 triệu đồng/m2. Giá căn hộ tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với 2021. Trong khi đó, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý I vẫn chưa được cải thiện. Số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường đất nền là kênh đầu tư “vua”. Ảnh Hoàng Minh Ông Nguyễn Xuân Dũng - Cục trưởng Cục quản lý Nhà và thị trường BĐS Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao là do các sàn giao dịch BĐS câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, “ thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường BĐS". Ngoài ra, việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho hành vi đầu cơ, đẩy giá BĐS lên cao nhằm trục lợi. Đất nền tạo sức hút Qua tổng hợp của nhiều địa phương, Bộ Xây dựng cho biết, phân khúc đất nền đang chiếm ưu thế trên thị trường, tạo được sức hút mạnh dòng vốn đầu tư. Lượng giao dịch đất nền trong quý đạt giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý 4/2021, cụ thể, tại miền Bắc có giao dịch; tại miền Trung có giao dịch; tại miền Nam có giao dịch. Giá đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, bình quân tăng khoảng 5-10% so với quý trước. Tại Hà Nội, các khu vực Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức gần Cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2; khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng giá khoảng 150 triệu đồng/m2; Khu vực đầu cầu Nhật Tân phía Đông Anh, giá khoảng hơn 200 triệu đồng/m2 với những lô đẹp mặt đường lớn. Tại đất nền tại Thủ Thiêm Villa Quận 2 có giá khoảng 125,3 triệu đồng/m2, The EverRich III Quận 7 có giá khoảng 117,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long Quận 7 có giá khoảng 64,4 triệu đồng/m2, Hoàng Anh Minh Tuấn Quận 9 có giá khoảng 91,5 triệu đồng/m2, Kim Sơn Quận 7 giá khoảng 136,5 triệu đồng/m2, KDC Kiến Á Quận 9 giá khoảng 70,1 triệu đồng/m2… Ông Vũ Kim Giang - Tổng Giám đốc sàn giao dịch BĐS Hải Phát Land đánh giá, đất nền luôn là kênh đầu tư vua, an toàn, thanh khoản nhanh. Tuy nhiên, muốn đầu tư vào đâu tốt nhất phải am hiểu về pháp luật, pháp lý dự án. Bởi, những dự án đang lên những cơn sốt nóng là thị trường của người bán không phải nơi để mua hàng. “Đầu tư đất nền năm 2022, nhà đầu tư cần phải cảnh giác với những câu chuyện đã từng xảy ra trên thị trường như vụ Alibaba, các dự án bán đất nông nghịệp “trái luật”. Do vậy, nhà đầu tư cần lựa chọn kỹ các chủ đầu tư có uy tín, các dự án đầy đủ thủ tục pháp lý đừng lựa chọn những thị trường đã quá nóng sốt, giá đã “đẩy” lên quá cao rồi thì khó “thoát hàng”, nhiều khi phải cắt lỗ mới thoát hàng được”, ông Giang phân tích thêm Trao đổi với PV, ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho biết, thị trường BĐS tăng mạnh đẩy lạm phát, đẩy chi phí lên một mặt bằng mới. Điều này không tốt cho thị trường và các nhà đầu tư. Năm 2022, thị trường BĐS sẽ có biến động mạnh, sẽ phân hóa rất lớn, không phải đầu tư vào BĐS nào cũng thắng. Những dự án BĐS được quy hoạch đồng bộ sẽ lên ngôi, những dự án nhỏ lẻ, tự phát sẽ đi xuống. “BĐS vẫn là kênh đầu tư được ưa chuộng trong năm 2022. Tuy nhiên, lựa chọn phân khúc nào, khu vực nào là tuỳ thuộc vào “khẩu vị” của mỗi nhà đầu tư. Tiềm năng và sự phục hồi của các phân khúc sau đại dịch cũng sẽ không đồng đều. Chẳng hạn, bất động sản nhà ở vừa túi tiền, BĐS công nghiệp sẽ nhanh hơn nếu so với BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dù chọn đầu tư phân khúc gì nhà đầu tư cần cân nhắc các yếu tố như tính kết nối về hạ tầng giao thông; bám sát các dự án lớn; tiềm năng phát triển kinh tế” - ông Cường nhấn mạnh. TN&MT - Theo nhận định của các chuyên gia kinh tế, đất nền là phân khúc có mức tăng trưởng tốt nhất trong năm 2021 do nguồn cung khan hiếm. Đây sẽ là phân khúc tạo sóng cho thị trường bất động sản BĐS trong năm 2022. Đất nền - kênh đầu tư vua Trải qua 4 đợt dịch trong năm 2021 nhưng thị trường BĐS toàn quốc lại có sự tăng trưởng vượt bậc. Thống kê của công ty dữ liệu lớn nhất về thị trường cho thấy, tại Hà Nội, giá đất nền nhiều khu vực vùng ven như Hoài Đức, Gia Lâm, Sóc Sơn… tăng trên 50%; tăng 20% trở lên, có những địa bàn ghi nhận mức tăng trưởng 80 - 90% như Dầu Tiếng, Thủ Đức… Bên cạnh đó, số lượng các nhà đầu tư quan tâm đến đất nền tăng xấp xỉ 80% so với giai đoạn đầu năm. Từng khu vực đều ghi nhận biến động quan tâm tăng trưởng tốt với điểm chung là mặt bằng giá tăng và tạo nền giá mới cao hơn so với 2020. Ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội chia sẻ, hiện nay, tại các đô thị lớn như Hà Nội và quỹ đất tại khu vực nội đô để phục vụ cho các dự án phát triển nhà ở đang ở trạng thái suy kiệt. Trong khi các dự án đất đấu giá đều được “chốt” ở mức cao gấp 2 - 3 lần giá khởi điểm. Động thái này khiến thị trường đất nền tăng trưởng nhanh. Cùng với đó, dòng vốn đầu tư đã chuyển dịch từ khu vực nội đô sang các khu vùng ven các thành phố lớn. Giá đất cũng nhờ vậy là tăng 30 - 50%, thậm chí tăng gấp đôi so với năm 2019. “Cơn sốt của thị trường BĐS thời gian qua là có thật, nhưng chỉ mang tính cục bộ, còn về cơ bản, thị trường đất nền vẫn đang có dư địa phát triển rất tốt, nhất là với những khu vực có sự phát triển mạnh của hạ tầng. Chính vì vậy, từ nay đến nửa đầu năm 2022, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư, nhất là khi nguồn cung trên thị trường sụt giảm mạnh bởi dịch bệnh và chính sách chưa được tháo gỡ triệt để” - ông Cường nhấn mạnh. Tiến sĩ kinh kế Cấn Văn Lực đánh giá, hiện nay thị trường BĐS, đặc biệt là phân khúc đất nền ở các tỉnh đang được đẩy mạnh quy hoạch phát triển sẽ tiếp tục nhận được nhiều quan tâm của nhà đầu tư trong năm tới nhưng rất khó xuất hiện tình trạng “sốt đất”. Năm 2021, thị trường xuất hiện nhiều cơn sốt là do nhiều thông tin quy hoạch, thậm chí còn do một số nhà đầu tư, đầu cơ, cò đất tiếp tay thổi giá. Tuy nhiên, với việc Chính phủ và các địa phương có kinh nghiệm hơn trong kiểm soát, đồng thời có nhiều động thái để siết thị trường, các cơn “sốt đất” nhiều khả năng nằm trong tầm khống chế. “Nhà đầu tư trải qua nhiều cơn sốt đất đã có nhận thức tốt hơn về những rủi ro khi lướt sóng thất bại. Đồng thời, thông tin về nhà đất hiện nay đang ngày càng công khai, minh bạch hơn, khó lợi dụng quy hoạch tạo giá ảo như trước đây. Trong năm 2022, thị trường có thể vẫn xuất hiện một số đợt điều chỉnh giá nhà đất nhưng không mạnh và không đột biến như các năm trước đó”, TS. Cấn Văn Lực nhận định. Một góc đô thị biển Cam Lâm Khánh Hòa. Ảnh Việt Hùng Xu hướng mới thị trường BĐS Thị trường BĐS Việt Nam đang chứng kiến sự phát triển đa dạng và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với trước đây. Mặc dù trong bối cảnh dịch bệnh đang diễn biến phức tạp, nguồn cung BĐS mới hạn chế do việc giãn cách cũng như rà soát pháp lý dự án khiến nhiều nơi tăng giá cục bộ. Tuy nhiên, về trung và dài hạn, BĐS Việt Nam vẫn đang trên đà phát triển, là kênh đầu tư hấp dẫn. Nhiều chuyên gia trong ngành nhận định, hiện nay, BĐS Việt Nam đang diễn ra những xu hướng mới khá rõ nét. Nếu như trước đây việc phát triển đô thị vệ tinh chỉ là nằm trên giấy, người dân còn lo ngại đến những vấn đề về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở khu vực vệ tinh không đáp ứng được nhu cầu sinh sống, thì nay câu chuyện này dường như lại đang dần thay đổi tư duy của người dân khu vực đô thị lớn. Một làn sóng rời những khu trung tâm chật chội, bí bức để tìm đến những khu vực đô thị vệ tinh với hạ tầng hoàn thiện lại đang diễn ra mạnh mẽ khi xuất hiện các dự án đại đô thị, nhất là ở vùng vệ tinh và Hà Nội. Những đại dự án này sau khi hoàn thành đã đem lại một cuộc sống chất lượng khiến nhiều người tìm đến. Tại thị trường Hà Nội, xu hướng phát triển nhà cao tầng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm ngày càng rõ nét. Trước đây nhiều người còn lo ngại về điều kiện sống khi dịch chuyển ra ngoài trung tâm nhưng sự hình thành của các đại đô thị lớn ở vùng ven với sự tích hợp đầy đủ các tiện ích, dịch vụ đã "giải tỏa" sự lo lắng này. “Cùng với xu hướng ra ngoài trung tâm đã rõ, sắp tới, thị trường Hà Nội sẽ có thêm dòng sản phẩm nhà ở thương hiệu. Đây sẽ là một lối đi mới tất yếu khi quỹ đất trung tâm eo hẹp, chất lượng nhà ở nội đô xuống cấp thì nhà ở thương hiệu sẽ không chỉ đáp ứng về mặt chất lượng mà còn là cách để nhiều chủ đầu tư tối đa hóa lợi nhuận cho sản phẩm của mình phát triển. Việc Hà Nội đẩy mạnh cải tạo chung cư cũ là động thái tích cực cho sự hình thành các dòng sản phẩm nhà ở mới cho Hà Nội” - ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chỉ rõ. Năm 2022, thị trường BĐS được kỳ vọng bùng nổ khi nhiều dự án mới sẽ được đưa ra thị trường và nhu cầu nhà ở của người dân vẫn là thiết yếu. Thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở nói riêng luôn là một điểm sáng và thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, khách hàng và có thể sẽ là phân khúc tiếp tục phát triển hơn so với năm 2021. Trong đó, phân khúc BĐS nhà ở sẽ phụ thuộc vào tình hình hoạt động của các chủ đầu tư và việc ra mắt các dự án nhà ở mới. Nếu thiếu hụt những dự án BĐS, nhu cầu đầu tư vào các dự án đất nền, nhà phố, biệt thự và căn hộ chung cư sẽ ngày càng lớn. Đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ vẫn tìm mua những nhà phố, nhà lẻ, đây chính là cách mà họ đầu tư. Như vậy, đối với các nhà phát triển BĐS, khó khăn ở đây không phải là thị trường không có nguồn cầu, mà là các thủ tục pháp lý. Từ những yếu tố trên, mặc dù 2021 là một năm đầy khó khăn nhưng hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, và thị trường nói chung vẫn giữ ở mức ổn định. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam có thêm 5 Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam VNREA vừa tổ chức Hội nghị triển khai công tác năm 2022 trong những ngày đầu xuân mới. Tại Hội nghị, VNREA đã bầu bổ sung 5 Phó Chủ tịch gồm các ông Lê Khắc Hiệp - Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Vingroup; Bùi Xuân Huy - Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland; Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Hưng Thịnh; Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam; Phạm Nguyễn Toan - Tổng Biên tập Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam. Như vậy, lãnh đạo cao nhất của VNREA sau khi kiện toàn gồm ông Nguyễn Trần Nam - nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng là Chủ tịch Hiệp hội và 14 Phó Chủ tịch. Cuối tháng 12, giá bán đất nền tại huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn ghi nhận giảm cao nhất 20-30%, song chưa đến mức cắt lỗ. Ghi nhận của VnExpress cho thấy, từ giữa tháng 12, đất nền lẻ và đất nền nhà liền thổ trong các dự án tại 5 huyện ven đô Sài Gòn xuất hiện nhiều trường hợp giảm giá chào bán so với đầu năm nay, thanh khoản trầm lắng. Các nhà đầu tư có động thái giảm giá đất ít nhất trên dưới 5% và nhiều nhất 10-20%, cá biệt có một số trường hợp giảm gần 30% so với đầu huyện đảo Cần Giờ, tuần đầu tiên của tháng 12, nhà đầu tư ôm đất mặt tiền biển lô lớn trên m2 chào bán 37 tỷ đồng mỗi lô nếu giao dịch ngay thời điểm cuối năm nay đầu năm, giá mỗi lô này là 52 tỷ đồng, tức giảm 29%. Chủ đất cho biết, do thiếu hụt dòng tiền nên giảm giá sâu để cơ cấu lại danh mục đầu đất tại đường Giồng Ao thuộc thị trấn Cần Thạnh, đầu năm nay là 38 triệu đồng một m2, đến tháng 12, nhiều trường hợp chủ đất sẵn sàng bán giá 31-32 triệu đồng, tức giảm 20% để chốt cách đây vài tuần, một nhà đầu tư cho biết đã bán xong lô đất thổ cư 600 m2, vị trí mặt tiền ở thị trấn Cần Thạnh với giá 18 tỷ đồng - giảm 3 tỷ đồng so với đợt chào bán quý đầu năm - cho khách hàng thanh toán nhanh. Giao dịch diễn ra cuối tháng 10 và hoàn tất các thủ tục vào tháng này. "Tôi giảm giá bán vì cần tiền mặt cơ cấu lại dòng vốn. Thực tế bán 18 tỷ đồng tài sản này biên lợi nhuận đã giảm từ 50% xuống còn 20% đã trừ thuế, các chi phí tài chính", nhà đầu tư này giải huyện Củ Chi, giá đất mặt tiền trên địa bàn huyện đầu tháng 12 được nhiều chủ nhà chào bán 20-25 triệu đồng một m2 tùy vị trí, giảm 15% so đầu năm với các lô diện tích tiêu chuẩn khoảng 100-150 m2. Nhiều chủ đất nền khác giảm giá bán từ 20 triệu đồng xuống còn 16 triệu đồng một m2 đối với đất lô lớn quy mô hàng nghìn m2, tương đương mức giảm 20%.Giữa tháng 12, chủ một lô đất mặt tiền tại xã Tân Thông Hội, huyện Củ Chi chào giá bán 7,25 tỷ đồng, trong khi đầu năm lô này là 9 tỷ đồng, tương đương mức giảm 20%. Nhờ chấp nhận giảm giá mạnh hơn so với rổ hàng neo giá cao trên cùng địa bàn, chủ đất đã chốt giao dịch thành công, hoàn tất khâu thương lượng đặt cọc. Nhà đất xã đảo Thạnh An, huyện Cần Giờ nhìn từ trên cao. Ảnh Quỳnh Trần Trong khi đó, ở huyện Nhà Bè, đất nền dự án chào bán trên thị trường thứ cấp thuộc trục đường Lê Văn Lương ghi nhận giá 27-53 triệu đồng một m2 tùy vị trí từng lô, giảm 10-15% so với giá từng rao bán hồi đầu địa bàn xã Phú Xuân, quanh trục đường Nguyễn Lương Bằng, đất nền dự án xây nhà liền thổ được chào bán thứ cấp 33-60 triệu đồng một m2 tùy vị trí, giảm 8-17% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá đất nền trục đường Huỳnh Tấn Phát cũng ghi nhận mức chào bán 40-63 triệu đồng, giảm 7-14% so với cùng kỳ. Tại xã Phước Kiển, đất nền xây nhà liền thổ dự án quy mô trên 20 ha trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ hiện có giá 55-110 triệu đồng một m2, giảm 21% so với cuối năm huyện Bình Chánh, khu vực Bình Hưng, cách khu Trung Sơn 2 km, đất nền dự án xây nhà liền thổ loại 100 m2 đang rao giá 7,3-7,6 tỷ đồng có thương lượng, giảm 10% so với đầu năm. Trong khi đó, đất dự án chào bán thứ cấp trên trục Nguyễn Văn Linh hiện có giá 78-80 triệu đồng một m2, giảm 8-10% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường nhà đất huyện Nhà Bè. Ảnh Quỳnh Trần Ở khu vực Hóc Môn, đất nền xây nhà liền thổ thuộc một dự án quy mô 3 ha trên đường Nguyễn Văn Bứa, xã Xuân Thới Sơn ghi nhận giá chào bán 22-23 triệu đồng một m2, giảm 10% so với đầu năm nay. Cũng trên địa bàn huyện này, đất nền quanh đường Nguyễn Ảnh Thủ, Bà Điểm có giá 22-25 triệu đồng một m2, giảm 9% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, các trường hợp chào bán đều rơi vào nhóm nhà đầu tư ngộp tài chính; riêng những người không bị khó khăn về dòng tiền chọn cách ôm hàng trong trung và dài cáo mới nhất về thị trường đất nền 5 huyện ngoại thành TP HCM của DKRA Việt Nam cũng cho biết, thị trường đất nền có dấu hiệu giảm tốc từ cuối tháng 4 và đà giảm mạnh dần khi càng về cuối năm. Tính đến ngày 26/12, giá bán đất nền dự án giảm thấp nhất trong ngưỡng trên dưới 5% và cao nhất lên đến 21% so với cùng kỳ năm vị này xác nhận, đất nền lô lẻ ghi nhận mức giảm giá cao nhất lên đến 25% so với cùng kỳ 2021, trong đó, tại huyện Hóc Môn, giá đất nền lẻ giảm 10-15%, tại Cần Giờ giảm 11-18%, huyện Củ Chi hạ 13-25%. Tuy giá bán điều chỉnh, các giao dịch thành công vẫn khá khiêm tốn, thanh khoản thị trường sụt 70-75% so với đầu biến giảm giá đất tại các huyện ven được môi giới trên các địa bàn này nhìn nhận là do thị trường chịu tác động bởi việc các ngân hàng tăng cường kiểm soát tín dụng, thanh khoản sụt giảm. Thêm vào đó, thông tin cuối tháng 11, UBND TP HCM đề nghị các huyện ngoại thành không xin chủ trương lên quận hoặc thành phố mà chờ sau khi đạt chuẩn mới quyết định mô hình phù hợp với từng địa phương cũng tác động đáng kể đến tâm lý người bán lẫn người mua trong bối cảnh thị trường thanh khoản đó, tháng 1/2021, Sở Nội vụ TP HCM có kế hoạch xây dựng Đề án chuyển một số huyện thành quận hoặc thành phố, giai đoạn 2021-2030, với lý do các địa phương này có tốc độ đô thị hoá nhanh, nhiều khu đô thị, hạ tầng, tuyến cao tốc đã và đang hình thành. Trình độ dân trí, lối sống đô thị ở 5 huyện không khác nhiều các quận nội khi đề án được công bố, 5 huyện ngoại thành đã tổ chức các hội nghị, hội thảo lấy ý kiến các chuyên gia, nhà đầu tư về định hướng phát triển. Một số huyện đưa ra mục tiêu lên quận trước năm 2025 như Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn; còn Củ Chi, Cần Giờ dự kiến lên quận trước 2030. Tuy nhiên, sau đó lần lượt 5 huyện ngoại thành đều công bố ý định nâng cấp lên thành phố, thay vì lãnh đạo UBND TP HCM, lý do thành phố yêu cầu 5 huyện không xin lên quận hay thành phố vì việc này có thể gây sốt đất, đầu cơ, chưa kể thẩm quyền nâng cấp đơn vị hành chính là của Quốc tế, ngay khi có thông tin một số huyện tại TP HCM được định hướng lên quận hồi đầu năm 2021 đã khiến thị trường đất nền các huyện ven đô Sài Gòn biến động. Hồi tháng 3/2021 giá đất huyện ven đô tăng ở biên độ phổ biến 3-20% so với hồi cuối năm 2020 bất chấp Covid-19 diễn biến phức tạp. Khi đó, giá đất 5 huyện đạt đỉnh 45-92 triệu đồng mỗi tăng vẫn tiếp tục trong quý I/2022 nhưng từ quý II trở đi, xu hướng giảm giá bán bắt đầu xuất hiện. Các động thái giảm giá đất tại 5 huyện ven trong nửa cuối năm nay mạnh dần, song được môi giới địa phương thừa nhận nhà đầu tư ôm đất chỉ đang cắt lời chứ chưa xảy ra trường hợp bị lỗ do đã tăng giá cao trước Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Phú Vinh Group cho biết các thông tin kỳ vọng nâng cấp từ huyện lên quận luôn phản ánh vào giá giá kỳ vọng trước khi mức giá đó được thị trường chấp nhận giá thị trường. Vì vậy, khi các thông tin kỳ vọng này yếu đi hoặc không còn chắc chắn sẽ có tác động kéo giá kỳ vọng xuống, tức làm giảm giá chào bán trên thị Chánh phân tích, đa số nhà đầu tư ôm đất tại 5 huyện ven 2,5-3 năm trở lên đều lãi lớn, nếu các nhóm này giảm giá bán chỉ là giảm lời, chia sẻ một phần lợi nhuận lại cho người mua sau. Rủi ro thua lỗ vì giá giảm chỉ xuất hiện cho những người đã mua trong giai đoạn đầu năm 2021 đến đầu năm 2022 do đã đặt cược quá nhiều vào mức giá kỳ vọng vốn đã neo rất cao. Khoản rủi ro họ phải chịu là chênh lệch giữa giá kỳ vọng và giá thị trường ngày càng lớn. Chênh lệch này thường dao động trong khoảng trung bình 5-15% và cao 20-30% mức giá trong điều kiện thị trường diễn biến bình Phú Vinh Group nêu ví dụ, một căn nhà trong khu dân cư hiện hữu, có thể dùng để ở và cho thuê giá 10 tỷ, khi thị trường ổn định, giảm giá xuống còn 8-8,5 tỷ sẽ có thanh khoản ngay. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường bị bong bóng không thể đo được sự chênh lệch giữa giá thật và giá ảo, mức giảm tài sản rất khó đo lường. Cộng thêm tâm lý thị trường xấu dẫn đến hệ quả dù giảm giá nhưng thanh khoản trầm ông Chánh, đến nay quan sát thị trường, nhóm nhà đầu tư bất động sản có lãi vẫn chiếm tỷ lệ lời cao, còn lỗ chỉ chiếm thiểu số thường rơi vào nhóm nhà đầu tư non kinh nghiệm và dùng đòn bẩy quá ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Việt Nam cho biết ngoài nguyên nhân UBND TP HCM gần đây chủ trương 5 huyện không vội đề xuất lên quận hoặc thành phố, còn có hai nguyên nhân chính khác dẫn đến thị trường sụt nhất là do sự tăng cường kiểm soát tín dụng bất động sản. Từ cuối tháng 4 cơ quan quản lý nhà nước đã tăng cường kiểm soát tín dụng, trong đó bao gồm cả kênh phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Doanh nghiệp địa ốc gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn từ 2 kênh này dẫn đến nguồn cung sụt giảm, nhà đầu tư cá nhân khó tiếp cận vốn vay ngân hàng dẫn đến sức cầu của thị trường sụt hai theo ông Thắng, là do lãi suất tăng mạnh. Lãi suất cho vay mua bất động sản tính đến ngày 26/12 dao động 11-15% một năm. Với mức lãi suất này, nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn trong quyết định dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư tài sản trong giai đoạn thanh khoản toàn thị trường xuống thấp. Những nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính chịu áp lực lãi vay ngày càng lớn khi lãi suất tăng manh, với tình hình kinh tế đang gặp khó khăn, thu nhập bị sụt giảm khiến nhà đầu tư phải chấp nhận giảm giá, cắt lỗ hoặc giảm một phần lợi nhuận để xả hàng, giảm áp lực tài chính cá nhiên, việc giằng co trên thị trường diễn ra mạnh mẽ khi một bên muốn bán dù giảm giá, bên kia thận trọng khi ra quyết định đầu tư trong giai đoạn này. Đây là lý do chính khiến mặt bằng giá giảm mạnh trong thời gian vừa qua nhưng thanh khoản lại rất Lê

thị trường đất nền nhà bè